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住宅ローンの融資を受けるときに、万が一、その融資債務の支払いが困難になった場合に債権者があらかじめ弁済を確保するため、債務者に提供させる対象を「担保」といいます。

債務の履行が困難になった場合、担保による債務の弁済を行うことにより、その履行に代わります。

担保には「人的担保」と「物的担保」があります。

人的担保

人的担保とは、債務者本人があらかじめ特定の第三者による返済を確保しておくことにより、返済困難な場合に備えることです。

物的担保

物的担保とは、債務者が返済困難になった場合でも、債権者が資金を回収できるように、債務者などの不動産等の財産を担保にすることです。

融資対象住宅やその敷地が担保物となり抵当権が設定されます。

抵当権とは

抵当権とは、債務者が、その所有する不動産に設定する担保権のことです。
普段は担保物件を債権者が占有せず債務者などが使用できます。

債務の履行がない場合は、債権者は抵当権に基づき担保である不動産を競売して、その代金を優先的に自己の債権の弁済に充当することができます。

抵当権は同じ物に重ねて設定ができます その場合の各抵当権の優劣は、設定された登記の順に「1番抵当権、2番抵当権など」がつけられ、その順番に従い優先的に弁済を受けます。

住宅ローンでは、一般的に、物的担保が融資額に見合う価値があるかどうかを評価します。この担保評価は、地価や建築費などをもとに行い、担保評価のほうが融資額より低い場合は、融資額が減額される場合もあります。

担保割れ

住宅ローン支払い途中で自宅を売却する場合、住宅ローンの残高よりも売却価格が低い、つまり自宅を売っても住宅ローンが残ってしまう状態を「担保割れ」といいます。

こうなると差額を自己資金でカバーできないと、借り換えも買い換えも基本的には無理です。
これまでは、低金利のローンへと借り換えをしたくても、自宅の担保の関係から、金融機関に融資を断わられるケースがありました。

しかし最近は、土地、建物の担保価値ではなく、借りる人の返済能力を重視し１０００万円などの一定範囲内なら担保割れでもり換え、買い換えに応じてくれる金融機関多く出てきました。
ただし、実際の利用にあたってはローン自体が増えますから、返済計画はくれぐれも慎重にしてください。