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借り換え
住宅ローンの借り換えとは、文字通り今借りている住宅ローンを他の住宅ローンに変更することですが、公的な融資は借り換えに利用することができません。
住宅ローンの借り換えには2つのパターンがあります。
1,住宅金融公庫や年金などの公的融資から、銀行などの民間住宅ローンへの借り換え
2,民間住宅ローンから民間住宅ローンへの借り換え
借り換える理由
高金利から低金利への借り換え
高金利時に固定金利のローンをくんだ方が、低金利時に借り換え総返済額を抑える場合で、借り換えにかかる諸費用を計算して効果を確認することが必要です
変動金利から固定金利への借り換え
低金利時に変動金利もしくは短期の固定金利選択型のローンを組んでいる場合、金利の上昇が予想される時に金利上昇のリスクを回避するために、少々金利が高めでも長期の固定金利のローンに借り換えれば安心できます。
毎月の返済額を抑えための借り入れ期間を延ばしたい
子供の教育費がかかるようになったり、転職や残業代が削減されたなどの理由で収入が減ってしまった方や、変動金利で借りていて金利が上がったため返済が負担になってしまった方が毎月の返済額を減らすためにする借り換えです。
借り換えには、抵当権抹消・設定費用、保証料、火災保険料、手数料などの諸費用が発
生します。
これらは、1000万の融資で20〜30万程度の金額が発生しますが、金融機関によって内容が異なりますのでローン設定時に確認しておきましょう。
借り換えの時期
現在のように低金利時代は、自分も借り替えたほうがよいのではと思われる方も多く、借り換えの相談が多くなります。
それでは、どのような方が借り換えの時期としてよいかをまとめています。
住宅金融公庫で金利が段階式借り入れ
公庫は当初10年間くらいは低金利であったものが、11年目からは4%、中にはもっと高金利になるという金利が段階式に分かれる住宅ローンを借りている方が多く、
公庫の金利切り替え時期を迎えた方は、思い切って今の住まいを売却し建へ買い替えたほうがよいのか、それとも借り換えをしたほうが得なのか、といった相談が多くなります。
住宅ローンだけの借り換えであっても、より有利な住宅ローンについて見当する機会といえます。
一般金融機関の固定金利期間終了時期
一般金融機関の固定金利期間が終わりそうな時期も借り換えのタイミングといえます。
固定金利期間が終了し、何も手続きをしないと自動的に変動金利が適用されます。
(再度固定金利を組む場合には、別途固定金利設定の手続き費用がかかります)
現在は低金利時代を反映して変動金利も低金利状態ですが、長期の変動金利適用はやはり不安があります。 それなら、金利全体を見直して有利な住宅ローンへの借り換えを考える方法もあります。
一般の民間金融機関の住宅ローンでは、固定金利期間中よりも変動金利で行う繰りあげ返済の方が返済手数料が安くなりますし、ネットバンクによっては、繰りあげ返済手数料や金利設定の変更手続きの手数料を無料にしているところもあります。
収入アップ時期
住宅ローンをあまり有利な条件では借りられなかったという方の場合(勤務年数が短かったり、年収額の関係)は、収入がアップした時が絶好の借り換えタイミングと言えます。
収入状況にあわせて住宅ローンの借り換えを検討すると、一緒に保険を見直したりするきっかけにもなり、家計全体を見直すタイミングにもなります。