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「買い替えローン」とは、転勤で移転先で新しい住まいを購入する、現在の家が狭くて広い住まいに移りたい、マンションを売って戸建て住宅に移ろうなどと言う場合、現在住宅ローンをお支払いの方が、別の物件を購入する際に利用しする住宅ローンを「買い替えローン」と呼びます。

現在の住宅ローンを返済して、もう一度住宅ローンを組むようになり、買換えローンでは、新しく購入する物件の費用と合わせて、現所有物件の住宅ローン返済費用も融資してくれることが特徴です。

現在は不動産価格の下落より、所有物件の売却金額よりも住宅ローンの金額の方が多いという例が多くなっています。

この売却金額と現在の住宅ローンの差額を「売却損」といい、「買換えローン」では売却損を新たに購入する物件の住宅ローンとして組み込むことができます。

一般的な、売却は売却、購入は購入という考えで行動すると、手続きなどが複雑となりがちですから、買換えローンをスムーズに進めるためには、売却の予定を立てたり、買換え物件を探したりすることと合わせて、売却と購入の両方を任せることができる信頼できる不動産業者を探すことをすすめます。

売却損を含んだ買換えローンの場合、借り入れ総額が多くなることで、お支払額は当然現在の住宅ローン返済額よりもあがってしまいます。
審査比率を高く見てくれる銀行を探し、まずは買換えローンの審査を通るかどうかの相談が必要になります。 買換えローンは現在組まれてる住宅ローンよりも、良い条件で組むことが出来るのは稀だと考えてください。

審査に対する考

１、住宅ローンの審査をする際に、現在の住宅ローンを組まれたときよりも有利にな
　　る条件を持っていれば買換えローンの審査も通りやすくな。
　　（収入、勤務先などのレベルアップ）

２、年収額に対する返済比率だけでなく、審査金利にも注意が必要で、審査金利を
　　低く見てくれるところであれば、買換えローンの審査枠が広がる。

３、借り入れ側の条件を変える提案も考える。（奥様との収入合算など）

買い替えローンの問題点

買い替えローンは、現在の住宅ローンの一括返済と、買換えローンの融資実行を同日に行わなければなりません。

また、買換えローンの融資実行を受けるためには、新しく購入した物件の決済も行わなければならず、銀行が開いている時間帯に住宅ローンの返済、買換えローンの融資実行を行わなければいけません。
文字で書けば簡単ですが、不動産売買の決済は、住宅ローンの融資実行と合わせて権利関係をその日のうちに登記することになります。そのために銀行と法務局を言ったり来たりすることになります。

まず買換えローンを融資実行してくれる銀行で購入物件の決済を行い、その足で現在組んでいる住宅ローンの返済のために現行ローンを借り入れている銀行へ走り、現在の持ち家の抵当権をはずして権利移転するために法務局へいきます。

新しく購入した不動産を管轄する法務局が同じエリアや近所の場合はよいのですが、中には県をまたいで別々の法務局へ足を運ばなければならない、という場合もあります。

かといって、住宅ローンや買換えローンが融資実行された場合、その日のうちに権利移転を終えてしまわなければなりません。

このように買い替えローンを利用する場合、自宅の売却と新居の購入のタイミング、法務局の所在先などを調べ念入りな予定を立てることが大切です。